일방 당사자가 매매계약을 해제하는 경우 상대방은 손해배상을 청구할 수 있다. 이러한 해제에 따른 손해배상청구권은 약정해제와 법정해제에 따라 다르다. 법정해제는 지난번 기고문을 통해 설명하였으므로 오늘은 약정해제권과 계약금 반환을 다루겠다.

당사자들이 매매계약을 하면서 양 당사자가 해당 계약을 해제할 수 있는 특정한 조건에 대해 약정할 수 있다. 대법원은 약정해제권에 따라 약정할 때에는 법정해제와는 달리 손해배상청구권이 발생하지 않는다는 입장인데 당사자들이 매매계약을 하면서 해제 시 그 효과로서 손해배상청구권에 대해 약정을 한다면 손해배상청구도 가능하다.

일반 부동산 거래 시 보통 사용하는 표준매매계약서에는 이러한 문구가 기재 되어 있다. “매도인이 위약 시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약 시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다.” 이 조항은 당사자 일방이 계약을 위반할 경우 계약금을 손해배상액으로 미리 정하는 <손해배상액의 예정>조항으로 볼 수 있다.

즉 당사자 일방이 계약을 위반하여 계약이 해제될 경우 이에 따라 실제 발생하는 손해가 얼마인지와 무관하게 계약금을 손해배상액으로 미리 예정하는 거다. 대법원은 이러한 약정이 있다고 해서 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수는 없다고 판시하였다. 즉 이 조항이 있더라도 해제를 원하는 사람은 상대방에게 계약 해제를 통지하고 최고 기간을 두어야 해지의 효과가 발생한다는 뜻이다.

그렇다면 지난번 기고문의 사례처럼 매수인이 계약금 납입 후 잔금일에 잔금을 지급하지 아니하여 매도인이 계약을 해제하는 경우 매수인이 이미 지급한 계약금은 어떻게 될까? 매매계약서에 앞서 든 손해배상액의 예정 조항이 기재되어 있었다면 매도인이 계약을 해제할 경우 매수인이 지급한 계약금은 손해배상액이 되므로 매도인은 이를 몰취할 수 있다.

다만 이때 매도인에게 적법한 해제권이 발생하였는지가 관건인데 전 회에서 설명하였듯이 매도인이 잔금일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 법무사사무실에 맡기고 매수인에게 이행을 최고하는 <이행제공>을 하여야 매수인의 동시이행항변권을 봉쇄할 수 있어 매수인은 이행지체에 빠지고 이로 인해 매도인에게 이행지체로 인한 법정해제권이 발생하여 매도인은 계약을 해제할 수 있다.

이러한 경우 매도인은 매수인에게 해제의 통보와 동시에 최고를 해야 한다. 이에 관해서는 전회 기고문에서 상세히 다루었으니 참고하길 바란다. 표준계약서에 따르면 계약금을 지급한 상태에서 중도금을 지급하기 이전에 계약 당사자들은 아무런 사유 없이 계약을 해제할 수 있다. 다만 이때 계약금은 손해배상금으로 지불해야 한다.

그런데 매수인이 중도금을 지급한 때에는 법에서 정하였거나 약정한 해제권 발생 사유가 있어야 계약을 해제할 수 있다. 매수인 또는 매도인이 계약금 동일액의 손해배상금을 지불하길 원한다 해도 상대의 동의 없이는 계약을 해제할 수 없다. 따라서 매수인 또는 매도인이 계약이 반드시 유지되길 바란다면 중도금 약정을 하는 게 적절하다. 농지와 주택의 매매가 빈번한 농촌에서 피해를 입는 분이 없길 바라며 오늘의 짧은 법률 상식을 마친다.