상가건물 임차인의 경우 주택 임차인과 마찬가지로 특별법의 보호를 받는다. 임대인이 임차인에게 월세를 올려달라고 하거나 상가를 비워달라고 요구할 때 그러한 요구가 법적으로 타당한가를 임차인이 사전에 잘 알고 있다면 스스로의 권리를 포기하지 않고 알맞게 대응할 수 있을 것이다. 오늘은 상가건물 임차인의 권리에 대해 알아보자.

(1) 임차인의 대항력
「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물 임대차는 임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있다. 대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인의 지위가 유효함을 주장할 수 있다. 구체적으로 설명하면 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 된다는 뜻이다.

(2) 임대차 기간
상가건물의 임대차 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 만약 임대차 기간을 6개월로 정한 경우 임차인은 임대차 기간이 6개월이라고 주장할 수도 있고 1년이라고 주장할 수도 있지만 임대인은 6개월이라고 주장할 수는 없다는 뜻으로 임차인에게 매우 유리한 조항이다.

(3) 임차인의 계약갱신요구권
전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 한 임차인은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없다. 계약갱신의 경우 다음의 몇 가지가 중요하다.
① 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 상가건물임대차보호법 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다(후술).
② 임차인이 계약갱신을 요구하지 않은 경우에도 만일 임대인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 이러한 경우 임대차 갱신을 원하지 않는 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차 계약은 해지된다. 만일 종전 임대차 계약이 2년이라면 임차인이 계약갱신을 요구한 경우에는 임대차의 존속 기간이 2년 연장되지만 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않고 임대인도 갱신 거절의 통지를 하지 않아 임대차 계약이 자동으로 갱신된 경우에는 임대차의 존속 기간이 1년 연장되는 게 다르다.

(4) 차임 및 보증금의 증감청구권
임대인은 상가건물임대차보호법 제11조에 따른 범위에서 임차인에게 차임 및 보증금의 증액 청구를 할 수 있다. 임차인 또한 위 범위에서 임대인에게 차임 및 보증금의 감액 청구를 할 수 있다. 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제 사정의 변동 등으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 생각되는 경우 임차인 및 임대인 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다. 실제로 코로나19로 인하여 매출이 급감한 임차인은 임대인에게 내용증명의 발송으로 감액 청구하는 일이 많았다. 다만, 임대인이 증액을 요구하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위 내에서만 증액할 수 있다.

이와 같이 상가건물 임차인의 권리에 대해 알아보았다. 보통 임대차 계약을 2년으로 하게 마련인데 임대인이 2년이 지날 무렵 월세 및 보증금을 올려달라고 요구하면서 올려주지 않으면 나가라고 하는 경우가 많다. 그런 경우에 대비하기 위해 임차인은 임대차 기간 만료 6개월~1개월 사이에 임대인에게 먼저 계약갱신을 요구해야 한다. 놓치지 말아야 할 부분이다. 또한 임대인이 요구하는 월세 및 보증금 증액분이 기존 월세 및 보증금의 5% 범위내에 들어가는지 확인해야 한다. 만일 임차인이 기간 만료 6개월~1개월 사이에 임대인에게 먼저 계약갱신을 요구한다면 임대인은 특별한 사정이 없는 한 계약을 갱신해주어야 한다. 즉 계약갱신과 월세 증액이 서로 대가관계가 아닌 것이다. 계약은 법에 따라 갱신되는 것이고 월세는 기존 월세 및 보증금의 5% 범위에서 올릴 수 있는 것이니 임차인은 임대인의 요구를 꼼꼼히 따져보고 법에서 정한 권리를 잘 행사하길 바란다.