Q  저는 A소유의 아파트를 임차보증금 3,000만원에 임차기간을 2년으로 임대차계약을 체결하고 주민등록전입신고를 마친 후 거주하여 오다가 계약기간 만료 후 그 계약서에 임차보증금을 4,000만원으로 증액한다는 문구를 추가로 기재한 이후 확정일자를 받았습니다. 그런데 A는 임차보증금이 증액된 이후 위 아파트에 근저당권을 설정하며 금전을 차용하고 있습니다. 임대차계약서에는 아파트의 지번, 용도, 구조만 기재되어 있을 뿐 아파트의 명칭과 전유부분의 동·호수는 기재되어 있지 않습니다. 만약 위 아파트가 경매된다면 저는 주택임대차보호법에 의하여 임차보증금 4,000만원에 대하여 우선변제를 받을 수 있는 것인가요

A 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항에 의하면 주택임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항에 규정된 대항요건, 즉 주택의 인도와 주민등록전입신고외 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우 경매절차 등에서 임차보증금을 일반채권자 및 후순위 담보권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다.

  이 경우 과연 임대차계약서상의 임차주택의 표시가 어느 정도까지 되어 있어야 유효한 확정일자가 있는 임대차계약서로 볼 것인지가 문제될 것입니다.

  이와 관련하여 판례는 '임대차계약서상 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐이지 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로 확정일자를 받은 임대차계약서서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로 진정하게 작성된 이상 계약서상 아파트의 명칭과 그 전유부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로는 주택임대차보호법 제3조의 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못한 것으로 볼 수 없다'라고 보고 있습니다.

  질문에 있어서 귀하는 유효하게 확정일자 있는 임대차계약서의 요건을 구비한 것이기 때문에 경매가 개시되고 배당이 실시되더라도 입주와 전입신고요건에 하자가 없는 이상 유효한 확정일자의 요건을 주장하여 일반채권자와 후순위 근저당권자에 우선하여 배당받을 수 있을 것입니다.  

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