Q A는 상가점포를 분양받은 수분양자이고, B는 그 점포에 대하여 근저당권을 설정하였던 근저당권자이었는데, B가 그 근저당권에 기한 임의경매절차에서 그 점포를 낙찰받아 그 소유권을 취득하습니다. 그런데 C는 위 근저당권 설정 이후 상가 점포에 대하여 상사유치권을 취득하였다는 이유로 위 상가점포를 점유하면서 명도를 거부하고 있는데 정당한 것인지요?

A 민법 제320조 제1항은 ‘타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다’고 민사유치권을 규정하고 있고, 한편 상법 제58조는 ‘상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다’고 상사유치권에 관하여 규정하고 있는바, 상사유치권은 민사유치권과 달리 그 피담보채권이 ‘목적물에 관하여’ 생긴 것일 필요는 없지만 유치권의 대상이 되는 물건은 ‘채무자 소유’일 것으로 제한되어 있습니다.
이와 같이 상사유치권의 대상이 되는 목적물을 ‘채무자 소유의 물건’에 한정하는 취지는, 상사유치권의 경우에는 목적물과 피담보채권 사이의 견련관계가 완화됨으로써 피담보채권이 목적물에 대한 공익비용적 성질을 가지지 않아도 되므로 피담보채권이 유치권자와 채무자 사이에 발생하는 모든 상사채권으로 무한정 확장될 수 있고, 그로 인하여 이미 제3자가 목적물에 관하여 확보한 권리를 침해할 우려가 있어 상사유치권의 성립범위 또는 상사유치권으로 대항할 수 있는 범위를 제한한 것으로 볼 수 있습니다.
즉 상사유치권이 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다는 것은, 상사유치권은 그 성립 당시 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 담고 있다 할 것입니다.
그런데 상사유치권 성립 당시에 이미 그 목적물에 대하여 제3자가 권리자인 제한물권이 설정되어 있다면, 상사유치권은 그와 같이 제한된 채무자의 소유권에 기초하여 성립할 뿐이고, 기존의 제한물권이 확보하고 있는 담보가치를 사후적으로 침탈하지는 못한다고 보아야 합니다.
그러므로 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행(先行)저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자는 채무자 및 그 이후 그 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정 받는 자에 대해서는 대항할 수 있지만, 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 그 상사유치권으로 대항할 수 없다고 하는 것이 대법원 판례(대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결 참조)입니다. 따라서 사안의 경우 A의 채권자 C가 위 상가점포에 대하여 상사유치권을 취득하기 이전에 이미 B의 선행 근저당권이 설정되어 있었고, B는 그 근저당권에 기한 임의경매절차를 진행하여 위 상가점포를 낙찰받아 소유권을 취득한 것이므로 C는 A에 대한 상사유치권자라고 하더라도 B에게는 대항할 수 없는 것이고 B는 C에 대하여 위 상가점포 명도를 청구할 수 있을 것입니다.

변호사 안 준 호
홍천고등학교 졸(1990)/ 강원대학교 졸(1994)/ 제38회 사법시험 합격/ 사법연수원 제28기 수료/ 강원대학교 법학석사 (행정법)취득/ 공익법무관 제5기 복무/ 대한법률구조공단 구조부장/ 2003년 변호사 개업 / 홍천군고문변호사