Q. A와 B는 지금으로부터 2년전에 토지에 대하여 매매계약을 체결하였습니다. 잔금 5억원을 지급하는 이행기를 두 달을 남겨두고 매도인 A가 매매계약을 해제하였습니다. 계약의 해제사유는 계약당시의 토지의 매매대금은 10억원 가량 이었으나 현재 토지의 시가는 주변 토지의 개발등의 이유로 20억원을 호가하게 되어 계약 당시와는 사정이 변경되었다는 이유입니다. 이와 같은 사유가 매매계약 해제의 정당한 사유가 될 수 있는지 궁금합니다.

A. A와 B 사이에 체결된 부동산매매는 확정적으로 유효하므로 어떠한 무효사유나 취소권의 발생사유는 인정할 수 없다 할 것입니다. 특히 A의 해제권이 인용될 수 있기 위하여는 법정해제권 혹은 약정해제권이 적법하게 발생해야 합니다. 약정해제권은 당사자의 약정으로 미리 계약을 해제할 수 있는 사유를 정하여 그러한 사유가 발생할 경우 당사자 일방이 계약을 해제할 수 있게 하는 것인데 사안의 경우에는 그러한 약정이 없으므로 법정해제권의 발생여부를 살펴보아야 할 것입니다.
법정해제권의 발생과 관련하여 계약 당시와 비교하여 시가가 대폭 상승한 것을 신의칙에 근거한 계약해제 사유인 사정변경으로 볼 수 있는지가 문제 된다 할 것입니다. 사정변경으로 인한 계약해제와 관련하여 판례는 보증계약과 같은 계속적 계약관계와 매매계약과 같은 비계속적 계약관계를 나누어 판결하고 있습니다. 계속적 계약관계의 경우 판례는 일정한 경우에 신의칙에 근거한 사정변경의 원칙을 적용하여 보증계약의 해지권을 인정하거나, 계속적 보증인의 책임을 제한하고 있습니다. “회사의 이사였기 때문에 회사의 요구로 부득이 회사와 은행 사이의 계속적 거래로 인한 회사의 채무에 대하여 연대보증인이 된 자가 그 후 위 회사로부터 퇴사하여 이사의 지위를 떠난 것이라면, 위 연대보증계약 성립당시의 사정에 현저한 변경이 생긴 경우에 해당하므로 사정변경을 이유로 위 연대보증계약을 해지할 수 있다”고 하여 사정변경의 원칙을 적용하여 계속적 계약관계에서 계약의 해지를 인정하는데 적극적 입장입니다.
그러나 비계속적 계약관계의 경우 판례는 “채권을 발생시키는 법률행위의 성립 후 그 성립당시 기초가 된 사정에 당사자 쌍방이 예견 못하고 또 예견할 수 없었던 변경이 발생한 결과 , 본래의 급부가 신의형평의 원칙상 현저히 부당하게 된 경우에 당사자가 신의형평이 요구하는 바에 따라 그 급부의 내용을 적당히 변경할 것을 상대방에게 제의할 수 있고, 상대방이 이를 거절하는 때에는 그 계약을 해제할 수 있다는 규범인 소위 사정변경의 원칙은 민법의 해석상 용납되지 않는다”고 하여 판례는 사정변경으로 인한 매매계약의 해제에 대하여 부정적 입장에 있습니다.
다만 최근 판례에서는 “매매계약이 체결된 후에 9년이 지나고 그 시가가 올랐다 하더라도 그것만으로는 그 계약을 해제할 만한 사정변경이 있었다고 볼 수 없다”고 하여 사정변경의 원칙이 비계속적 계약관계에도 적용 될 수 있음을 전제로 하여 그 적용요건을 검토한바 있기도 합니다. 그러나 사정변경의 원칙이 비계속적 계약관계인 사안의 토지매매계약에도 적용된다 하더라도 사정변경으로 인한 계약해제권 발생에 엄격한 판례의 입장에 비추어 보면 사안에서 매도인 A의 계약해제는 무효이며 따라서 매수인 B는 잔금을 지급하고 소유권의 이전을 적법하게 요구할 수 있다 할 것입니다.

변호사 안준호
홍천고등학교 졸(1990)/ 강원대학교 졸(1994)/ 제38회 사법시험 합격/ 사법연수원 제28기 수료/ 강원대학교 법학석사 (행정법)취득/ 공익법무관 제5기 복무/ 대한법률구조공단 구조부장/ 2003년 변호사 개업 / 홍천군고문변호사