Q. A는 5년 전 다니던 회사를 그만두고 농사를 짓기 위하여 임차기간은 5년, 임대료는 매년 100만원을 지급하기로 하고 B 소유의 전 2필지와 대지 1필지를 임차하고 그 중 대지에 작은 농가주택을 신축하여 보존등기를 경료 한 후 현재까지 위 주택에 거주하면서 농사를 지어 왔습니다. A는 최근 임대차계약기간 만료에 즈음하여 B에게 계약 연장을 요구하였으나 B는 이를 거절하고 오히려 계약기간이 종료 하자마자 A에게 건물철거 및 토지인도를 청구하고 있습니다. 이 경우 A는 B의 요구대로 건물을 철거하고 토지를 인도해 줄 수밖에 없는 것인지요?
A. 위와 같이 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 기간의 만료로 종료된 경우, 건물 등 지상시설이 현존함에도 불구하고 이를 무조건 철거하고 토지를 임대인에게 인도해야 한다면 임차인으로서는 경제적으로 상당한 손실을 입을 수밖에 없습니다.
   따라서 민법에서는 임차인을 보호하기 위하여 위와 같이 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 기간의 만료로 종료된 경우, 건물 등 지상시설이 현존하는 때에는 임대인에 대하여 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하면 임차인은 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있으며(민법 제643조, 제283조), 이에 위반한 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는 것으로 규정하고 있습니다(민법 제652조).
   또한, 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정됩니다(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결).
따라서 토지임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료시에 임차인이 지상건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정을 하였더라도 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 위 약정은 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 보아야 하며, 토지임차인의 매수청구권 행사로 지상건물에 대하여 시가에 의한 매매유사의 법률관계가 성립된 경우에는 임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지임대인의 건물대금지급의무는 서로 대가관계(동시이행의 관계)에 있는 채무가 됩니다(대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결).
   그러므로 B가 계약의 갱신을 원하지 않는다면 A는 B에게 지상물매수청구를 할 수 있으므로 건물의 가액을 지급받기 전에는 건물을 철거하거나 명도해 주지 않아도 될 것입니다.
   그러나 공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 민법 제283조, 제643조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다는 것이 판례의 태도이므로(대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결), 차임을 연체하여 임대차계약을 해지 당한 임차인은 매수청구권을 주장하지 못할 것입니다.
변호사 안준호
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