Q.  저는 A소유의 아파트를 임차보증금 6,000만원에 2년간 임차하기로 하면서 입주와 동시에 주민등록전입신고를 마치고 확정일자를 받아 두었습니다.
  계약을 한지 1년이 경과한 최근 저는 A가 위 아파트를 약 2주전에 알게 매도한 사실을 알게 되었습니다. 저는 평소 A가 상당한 부동산 소유하고 있는 재력가임을 알고 있었기 때문에 위 아파트에 선순위 근저당권이 설정되었는지를 확인하지도 않았었는데, 이제 와서 확인하여 보니 선순위 근저당권이 설정되어 있고, 임차주택의 양수인은 일정한 직업이 없기 때문에 보증금의 회수가 불안한 상황입니다.
  제가 계약기간이 만료하지도 않은 A와의 임대차계약을 해지할 수 있는지요


A. 주택임대차보호법 제3조 제2항은 “임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라고 규정하고 있습니다.
  이러한 승계는 법률의 규정에 의한 당연한 승계이므로 양도인과 양수인의 특별한 협의가 없어도, 임차인에게의 통지나 임차인의 동의 내지 승낙이 없이 필요 없기 때문에 질문과 같이 임차인이 이러한 법률적 구속으로부터 벗어날 수 있는지 문제됩니다.


   이와 관련하여 판례는 ‘명문의 규정이 있는 것은 아니지만, 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임차보증금반환채무를 소멸하지 않는다’라고 보고 있습니다.


   따라서 질문의 경우 귀하는 임대인 A가 위 아파트를 매도한 사실을 알게 된 이후 곧바로 A에게 내용증명우편 등으로 이의를 제기하면서 임대차계약을 해지하고 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
  한편 귀하가 A가 위 아파트를 매도한 사실을 알면서도 상당한 기간내에 이의를 제기하지 않았다면 후일 위 아파트의 소유자로부터 보증금을 반환받지 못하였다고 하여 A에게 보증금을 반환하여 달라고 할 수 없습니다.

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