Q A는 2015년 4월 1일 춘천 소재 B소유 상가건물의 지하층을 보증금 2,000만원에 월세 50만원으로 2년간 임차하기로 하는 상가임대차계약을 체결하고 세무서에서 사업자등록을 마치면서 임대차계약서에 확정일자인까지 받아 두고 영업을 하고 있었습니다. 그런데 2015년 7월 말경 임대인 B는 임차인 A에게 사전 고지도 없이 위 상가건물을 C에게 매도하였고, 매수인 C는 A에게 점포를 비워달라는 내용증명을 보내왔습니다. 이러한 경우 A는 C의 상가 명도 요구에 응해야 하는 것인지요?

A 「상가건물임대차보호법」 제3조는 “①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ②임차건물의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.

그러므로 상가건물의 임차인이 ‘건물의 인도’와 ‘사업자등록’이라는 대항요건을 갖춘 후 건물이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하기 때문에 임차인은 매수인에 대하여 임차권을 주장할 수 있을 것입니다.

즉, 임차인은 임차건물의 매수인과 다시 임대차계약을 체결할 필요가 없으며, 원래의 임대차계약기간이 끝날 때까지 계속 영업을 할 수 있고, 임대차 계약기간이 만료된 후에는 임차건물의 매수인으로부터 임차보증금을 반환 받을 수 있는 것입니다.

이때 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 함께 양수인에게 이전되므로 양도인의 보증금반환채무는 소멸하고, 임차인은 종전의 소유자에 대하여는 더 이상 보증금반환을 요구할 수 없게 되는 것입니다.

한편, 임대차계약서상 내용이 사업자등록사항과 일치하고, 임대차 목적물이 등기사항증명서(등기부등본) 등 공부와 일치하여야 대항력이 보장되므로 지하층의 경우 또는 각 상가마다 호수가 별도로 지정되어 있는 경우에는 등기사항증명서상의 호수와 임대차계약서상의 호수 그리고 실제로 점유하는 상가의 호수 세 가지가 모두 일치하는지를 반드시 확인하여야 하고, 실제 점유하는 점포의 호수와 등기사항증명서 상의 호수가 다른 경우에는 대항력을 취득하지 못하기 때문에 반드시 유의하여야 합니다.

따라서 위 사안의 경우에 A는 위 상가건물에 대한 상가임차인으로서 사업자등록신고를 하고 입점하여 영업을 하고 있었다고 한다면 「상가건물임대차보호법」이 적용되어 위 법상의 대항력을 갖추었다 할 것이고, 새로운 양수인 C에 대하여도 B에게 주장할 수 있었던 약정기간 동안의 사용·수익과 계약만료 시 임차보증금반환을 청구할 수 있을 것으로 보입니다. 

변호사 안 준 호 홍천고등학교 졸(1990)/ 강원대학교 졸(1994)/ 제38회 사법시험 합격/ 사법연수원 제28기 수료/ 강원대학교 법학석사 (행정법)취득/ 공익법무관 제5기 복무/ 대한법률구조공단 구조부장/ 2003년 변호사 개업 / 홍천군고문변호사