Q A는 B로부터 B 소유인 건물 중 점포 하나를 계약기간 2년, 임차보증금 3,000만원, 월 임료 50만원으로 임차하여 운영하였으나 장사가 잘 되지 않아 손해를 보았고 계약기간이 만료되어서 영업을 접기로 하고 B에게 위 보증금의 반환을 청구하였으나 B는 새로운 임차인이 나타나 계약을 체결하게 되면 그 때 보증금을 주겠다고 하면서 보증금의 반환을 지체하고 있습니다. A는 하는 수 없이 새로운 임차인이 나타날 때까지 영업을 계속하고 있는데, 이와 같이 임대인이 보증금을 반환하지 않아 어쩔 수 없이 점포를 점유하는 경우에도 임차인은 월 임료 50만원을 계속 지급하여야 하는지요?

A 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하여야 하고 임대인은 밀린 임차료 및 손해를 공제한 보증금을 반환하여야 하며 면제특약이 없다면 필요비 및 유익비 등을 반환하여야 하고 이러한 임차인과 임대인의 의무는 서로 동시이행관계에 있습니다(민법 제536조, 제618조).

이와 같이 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 하는 것인데 부당이득의 반환에 있어 ‘이득’이라 함은 ‘실질적인 이익’을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용·수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것입니다.

판례도 “임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다” 라고 판시하고 있습니다(대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결, 2008 4. 10. 선고 2007다76986 판결 등 참조).

따라서 위 사안에 있어서 A가 계약기간이 만료되어 임차보증금의 반환을 청구하였으나 B가 임차보증금을 반환하지 않아서 A가 위 점포를 계속 점유하면서 어쩔 수 없이 영업을 계속한 경우에는 월 임료 상당을(계약기간만료 후에는 월 임차료가 아님) 부당이득으로서 B에게 지급할 수밖에 없습니다.

그러나 A가 계약기간 만료 후 점포를 명도하지는 않았지만 영업을 하지 않고 가게 문을 걸어 놓는 방법으로 점유만하고 있는 경우라면 A는 이득을 취한 바가 없으므로 부당이득을 취한 바가 없어 월 임료 상당액을 부당이득으로서 지급할 의무가 없고 임차보증금에서 공제 당하지도 않을 것입니다.

만약 A가 B를 상대로 임차보증금반환청구 소송을 제기할 경우에는 임차목적물의 명도와 동시에 임차보증금을 지급하라는 동시이행판결(상환판결)이 선고될 것으로 보입니다.

변호사 안 준 호 홍천고등학교 졸(1990)/ 강원대학교 졸(1994)/ 제38회 사법시험 합격/ 사법연수원 제28기 수료/ 강원대학교 법학석사 (행정법)취득/ 공익법무관 제5기 복무/ 대한법률구조공단 구조부장/ 2003년 변호사 개업 / 홍천군고문변호사

저작권자 © 홍천뉴스 / 홍천신문 홍천지역대표신문 무단전재 및 재배포 금지