Q. A는 자신의 상가건물 중 점포 하나를 B에게 월세를 주었는데 B는 4개월쯤 장사를 하다가 채권자들의 독촉에 시달리던 중 가게 문을 닫고 잠적하여 6개월째 소식이 없습니다. A는 다른 사람에게 월세를 주고 싶어도 B의 물건들이 그대로 있고 문이 잠겨 있기 때문에 어떻게 할 수가 없는 상태입니다. A는 어떠한 조치를 취해야 하는지요?

A. 사안의 경우 임대인인 A의 입장에서는 세입자인 B가 월세도 내지 않고 있거나 계약기간이 끝났다고 하더라도 세입자인 B의 동의가 없는 한 임의로 세입자의 물건들을 들어내어 놓을 수는 없습니다. 그렇게 할 경우 주거침입 또는 재물손괴 등의 형사적 문제가 발생할 수도 있습니다.

결국 A의 경우에는 B를 상대로 건물명도소송을 제기하여야 할 것입니다. 명도소송을 하려면 우선 임대인에게 명도를 청구할 수 있는 권리가 있어야하는데, 그러한 사유로는 임대차기간이 끝났는데도 집을 비워주지 않는다거나 기타 임차권이 종료되었다고 볼만한 사유가 있어야 합니다.

A의 경우 현재 계약기간이 끝났는지는 알 수 없으나 상가임대차의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약기간은 1년간 보장되기 때문에 만약 계약 개시후 아직 1년이 되지 않았다면 계약기간은 종료되지 않은 것으로 보입니다.

그리고 이렇게 계약기간이 아직 끝나지 않은 상태에서 세입자가 장기간 점포를 비우고 있다는 사유만으로는 명도청구를 할 수 없고, 세입자가 3개월치 이상의 월세를 지급하지 않으면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 따라서 A의 경우에는 세입자의 3회 이상 차임연체를 이유로 계약을 해지하고 명도청구소송을 하면 될 것입니다.

그리고 사안과 같이 세입자가 연락이 두절되어 현재 주소지가 불명확한 경우 소장을 비롯한 소송서류의 송달이 문제되는데 이러한 경우에는 공시송달제도를 이용하시면 됩니다. 즉 B가 특정 주소지로 주민등록은 되어 있으나 실제로는 그곳에 거주하지 않는다는 통반장의 불거주확인서 또는 동사무소에 주민등록말소 신청을 하여 B의 주민등록이 말소되었다는 주민등록말소자초본을 증거로 제출하면 공시송달제도를 통하여 상대방이 없는 상태에서도 판결을 받을 수 있습니다.

판결을 받아 확정이 되면 그 판결문을 집행권원(채무명의)으로 하여 강제집행을 실시하면 되는데, 강제집행신청을 하면 법원의 집행관이 세입자인 B의 짐을 내어놓고 점포를 비우는 절차를 취하게 되고 그 후에는 A가 다른 세입자에게 점포를 임대할 수 있게 됩니다.

한편, 임대인은 명도청구와 함께 세입자가 내지 않은 월세부분도 함께 청구할 수 있습니다. 보통의 경우 세입자가 낸 보증금이 있다면 월세는 보증금에서 공제하게 될 것이고 그리고도 월세가 모자라면 그 금액을 청구하고, 만약 남는 보증금이 있으면 그것은 세입자에게 돌려주어야 할 것이나 세입자가 연락이 되지 아니하여 지급할 수 없는 경우 공탁을 하면 될 것입니다.