이 경우 A는 어떠한 방법으로 채권을 회수할 수 있는 것인지요?
A. A가 B에게 돈을 빌려주고 그 담보 목적으로 B소유의 공장 건물 및 부지에 소유권이전청구권가등기를 하였다면, 이것은 ‘담보가등기(擔保假登記)’로서 「가등기담보등에관한법률」(이하 ‘법률’이라고 함)의 적용을 받게 됩니다.
위 법률에서는 담보가등기의 실행과 관련하여 권리취득에 의한 실행(법률 제3조 내지 11조 참조)과 경매에 의한 실행(법률 제12조 참조)을 규정하고 있습니다. 즉, 담보가등기권리자는 그의 선택에 따라 청산절차를 밟아 채권 대신에 목적부동산의 소유권을 취득(권리취득에 의한 실행)하든지 아니면 법원에 목적부동산의 경매를 신청하여 채권을 회수(경매에 의한 실행)할 수 있습니다.
우선 권리취득에 의한 실행의 방법으로, 채권자는 목적부동산의 시가를 평가하여 그 평가액에서 채권액을 공제한 금액, 즉 청산금을 채무자등에게 통지하고 2개월간의 청산기간이 경과한 후 청산금을 지급하고 가등기에 기한 본등기를 청구하여 소유권을 취득함으로써 채권회수에 대신할 수 있고(법률 제3조 제1항), 그 목적부동산에 저당권 등 선순위담보권이 설정되어 있을 때에는 선순위담보권에 의하여 담보된 채권액도 함께 공제하고 청산금을 정하여야 합니다.(법률 제4조 제1항).
판례는 청산금액의 통지대상자와 관련하여 “가등기담보등에관한법률에 의하면 가등기담보권자가 담보권실행을 위하여 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 그 채권의 변제기 후에 소정의 청산금평가액 또는 청산금이 없다고 하는 뜻을 채무자 등에게 통지하여야 하고, 이때의 채무자 등에는 채무자와 물상보증인뿐만 아니라 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3취득자가 포함되는 것이므로, 위 통지는 이들 모두에게 하여야 하는 것으로서 채무자 등의 전부 또는 일부에 대하여 통지를 하지 않으면 청산기간이 진행할 수 없게 되고, 따라서 가등기담보권자는 그 후 적절한 청산금을 지급하였다 하더라도 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없으며, 양도담보의 경우에는 그 소유권을 취득할 수 없다(대법원 2002. 4. 23. 선고 2001다81856 판결).”라고 판시한 바 있습니다.
두 번째 경매에 의한 실행의 방법으로, 담보가등기는 경매절차에서 저당권과 동일한 취급을 받으므로 채권자로서는 위와 같은 절차를 밟지 아니하고 법원에 가등기된 부동산에 대하여 담보권실행을 위한 임의경매를 신청한다면, 매각대금에서 선순위 근저당권자 C의 채권최고액 1억원의 다음으로 우선배당을 받아 채권의 만족을 받을 수 있을 것입니다.
따라서 A는 위 두 가지 방법 중 편리한 방법을 선택하여 채권을 회수할 수 있을 것으로 보입니다.
변호사 안준호