Q. A는 B 소유의 춘천 소재 아파트 건물을 보증금 2,000만원, 월세 50만원, 임대기간 2년으로 임대하고 거주해 오고 있었습니다. 그런데 최근 춘천 소재 아파트 중 전세, 월세 물량이 부족하다는 소식이 방송에서 보도되었고, A는 임대인 B부터 2년의 임대기간이 만료하기 두 달 전에 위 아파트의 월세를 70만원으로 올려 주지 않으면 재계약을 하지 않겠다는 통보를 받았습니다. A는 지금까지 월세를 한 번도 연체한 적이 없는데 증액된 월세가 너무 부담되어 재계약을 망설였지만, 월세 아파트를 구하기가 힘들고 계약기간이 만료하여 결국 B의 요구대로 보증금 2,000만원, 월세 70만원, 임대기간 2년으로 하는 새로운 임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 A는 위 계약을 체결한 후 친구로부터 주택임대차보호법에 의하면 임대인이 임차인에게 차임 또는 보증금의 증액청구를 할 때에는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다고 하는 말을 들었습니다. 이 경우 A는 B에게 위 한도 내 증액된 차임만을 지급해도 되는 것인지요?
A.주택임대차보호법 제6조 제1항은 ‘임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다’고 규정하고 있습니다.
   따라서 임대인이 위 기간 내에 위와 같은 의사표시를 하지 않는다면 전과 동일한 조건, 다만 임대차기간은 약정이 없는 임대차계약이 체결된 것으로 간주될 것이나, 사안의 경우 임대인 B가 임대차기간 만료 2개월 전에 차임을 증액해 주지 않으면 재계약 하지 않겠다는 통지를 하였으므로 그 통지는 기존의 임대차계약 기간 중의 계약해지를 의미하는 외에 장차 기존의 임대차계약상의 차임을 인상하는 것으로 그 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시까지 포함된 것으로 보아야 합니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결 참조)
   한편, 주택임대차보호법 제7조에서는 차임 또는 보증금에 대한 증감청구권을 규정하고 있고, 같은 법 시행령에서는 “임대인이 임차인에게 차임 또는 보증금의 증액청구를 할 때에는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다”고 규정하고 있습니다.
   그런데, 이와 같은 차임증감청구권과 관련하여 위 규정이 임대차 계약 기간 존속 중 차임증감을 청구하는 경우에만 적용되는 것인지, 계약 기간이 만료하여 재계약 하는 경우에도 적용되는 것인지 문제됩니다.
   이와 관련하여 판례는 “위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다”고 판시하고 있습니다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결 참조). 
   따라서 사안의 경우와 같이 임대차계약 기간이 만료한 후 임대인 B의 월세 증액 요구에 대하여 임차인 A가 이에 합의하고 재계약하여 월세가 증액된 경우에는 주택임대차보호법 및 시행령상 차임 증액 한도 제한 규정이 적용되지 않는 것이므로 임차인 A는 재계약한 내용대로 증액된 월세를 지급해야 할 것으로 보입니다.
변호사 안 준 호
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