A. 임대차관계가 종료되면 임차인은 목적물을 반환할 채무를 부담하고, 임대인은 그 임차보증금을 반환하여 줄 채무를 부담하게 됩니다. 그런데 위 사안과 같이 임차건물이 화재로 인하여 소실된 경우에는 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우에 해당되어 손해배상책임이 발생합니다.
이와 같이 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우와 관련하여 판례는 “임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다(대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결)”고 판시하였습니다.
그리고 임차인의 임차물반환채무의 이행불능으로 인한 손해배상의 범위와 관련하여 판례는 “건물의 구조가 가운데 부분에 방 4개와 부엌 3개가 서로 인접하여 있고 그 둘레에 1층짜리 점포 4개가 각자 방 1개씩과 연결되어 있는 목조스레트지붕 1층 건물로서, 각 점포와 방 및 부엌이 구조상 독립하여 있는 것이 아니라 서로 벽을 통하여 인접하여 있어서 그 존립과 유지에 있어 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 경우, 그 중 한 점포 임차인의 과실로 그 건물 전체가 소실되었다면, 그 임차인은 화재로 인한 임차물반환의무의 이행불능으로 인한 손해배상으로서 자기가 임차한 점포뿐만 아니라 그 건물의 존립과 유지에 불가분의 일체의 관계에 있는 나머지 점포들이 소실되어 건물 소유주인 임대인이 입은 손해도 배상할 의무가 있다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다41509 판결).”라고 한 바 있습니다.
따라서 위 사안에서도 2층 주택 중 A가 임차한 부분에서 발생한 화재로 임차물이 소실된 경우에 그 화재발생원인이 불명이라 할지라도, A가 임차물에 대해 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하였음을 입증하지 못하면 B에게 위 임차목적물을 반환하지 못하는 손해배상을 해주어야 할 책임이 있고, B는 임차목적물의 파손정도에 따른 손해배상금액을 임차보증금에서 공제(상계) 할 것이며, 사안과 같이 건물 전체가 소실된 경우라면 그 건물의 구조 등에 따라서는 A가 임차하지 않은 1층 부분의 손해도 이행불능으로 인한 손해로서 A가 부담할 가능성도 있어 보입니다.
참고로 판례는 “임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 일부 소훼되어 임차인의 임차목적물반환채무가 일부 이행불능이 되었으나 발화부위인 전기배선이 건물구조의 일부를 이루고 있어 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵고, 따라서 그 하자를 수리·유지할 책임은 임대인에게 있으므로 임차목적물반환채무의 이행불능은 임대인으로서의 의무를 다하지 못한 결과이고 임차인의 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아니므로 임차인은 그로 인한 손해배상책임이 없다(대법원 2000. 7. 4. 선고 99다64384 판결).”라고 한 바 있습니다.
변호사 안준호