Q. A는 주택을 신축하기 위하여 도로에 접한 B 소유 대지를 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 지급하였습니다. 그런데 그 후 잔금 지급기일 직전에 도시계획에 의하여 도로가 확장되면서 매매계약 목적물인 B 소유의 대지의 일부가 도로부지로 수용되는 결정이 났습니다. 이 경우 A는 잔금지급기일에 잔금을 지급하여야 하는지요?
A. 처음 매매계약을 체결할 당시에는 매매목적물의 전부가 매도인의 소유였는데, 그 후 매매목적물의 소유권이 이전되기 이전에 매매목적물의 일부가 타인의 소유가 되어 매수인이 처음의 매매목적물의 전부를 취득할 수 없는 경우가 있습니다.
이러한 경우 매도인의 담보책임의 문제가 발생하는데 「민법」제572조는 “매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있고, 이 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있으며, 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
이와 관련하여 판례는 “매매목적물 중 일부 대지에 대한 수용결정이 있었으면, 그로 인한 소유권의 상실에까지는 이르지 아니하였다 하여도 그 수용결정이 있는 자체로써 매매목적물에 하자가 있는 경우에 해당한다고 할 것이므로, 그 부분에 대한 매매대금 감액 여부가 다투어지고 있을 때에는 감액합의가 이루어지기 전이라도 매수인은 매도인의 잔대금 전액 지급요구를 거절할 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 1981. 7. 28. 선고 80다2400 판결).
또한 “매매계약을 체결함에 있어 토지의 면적을 기초로 하여 평수에 따라 대금을 산정하였는데 토지의 일부가 매매계약 당시에 이미 도로의 부지로 편입되어 있었고, 매수인이 그와 같은 사실을 알지 못하고 매매계약을 체결한 경우 매수인은 민법 제574조에 따라 매도인에 대하여 토지 중 도로의 부지로 편입된 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30580 판결).
따라서 사안의 경우 A는 B에 대하여 도로부지로 수용된 대지의 면적의 비율에 해당하는 매매대금 감액을 요구할 수 있고 매매대금 감액에 관하여 합의가 이루어지기 전까지 B의 잔대금 전액 지급요구를 거절할 수 있습니다.
또한 도로부지로 수용된 대지를 제외한 나머지 잔존한 대지 부분만이면 A가 위 부동산매매계약을 체결하지 않았을 정도로 나머지 잔존한 대지 부분이 매매목적에 비추어 현저히 적은 면적이라면 A는 위 매매계약의 전부를 해제하고 원상회복으로서 계약금 및 중도금의 반환을 청구할 수 있고, 선의의 매수인이라면 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
한편 B가 매매목적 토지의 일부가 도로로 수용될 것임을 알면서도 이를 숨기고 A에게 토지를 매도한 경우라면 A는 민법 제110조(사기에 의한 의사표시)에 의하여 매매계약을 취소하고 계약금 및 중도금의 반환을 청구할 수도 있을 것입니다.
변호사 안준호
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