A. 부동산의 소유자가 이를 이중매도하였을 경우, 판례에 의하면 “부동산의 이중매매가 매도인의 배임행위와 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 행위로 이루어진 매매로서 그 적극가담하는 행위는 매수인이 다른 사람에게 매매목적물이 매도된 것을 알고 있는 것만으로는 부족하고 적어도 그 매도사실을 알고도 매도를 요청하여 매매계약에 이르는 정도”가 되어야 부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효라고 판시하고 있습니다.
그런데 위 사안은 이중매수인 C가 B의 이중매매에 적극가담하였는지 여부가 불분명하므로 위 이중매매가 무효가 아님을 전제로 부동산의 소유권등기명의가 아직 매도인 명의로 남아 있느냐, 아니면 이미 이중매수인 앞으로 이전등기되어 있느냐에 따라 권리구제방법을 살펴보겠습니다.
먼저 부동산의 소유권 등기명의가 아직 매도인으로 되어 있는 경우를 살펴보면, 만약 계약당사자가 계약금만 주고받은 단계에서는 민법 제565조(해약금) 규정에 의하여 당사자는 매수인은 계약금을 포기 또는 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 경우(위 사안과 같이 중도금을 지급한 경우도 이에 포함됨)에는 그 상대방은 일방적으로 계약을 해제할 수 없습니다.
그러므로 A로서는 B가 수령을 거부하는 매매잔대금을 우선 변제공탁 한 후 관할법원에 소명자료를 갖추어 부동산처분금지가처분신청을 하고, 소유권이전등기절차이행청구의 소를 제기하여 승소판결이 확정되면 판결문을 가지고 A명의로 소유권이전등기를 경료할 수 있습니다.
한편, 부동산소유권의 등기명의가 이미 이중매수인 앞으로 이전되어 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한, A는 위 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없게 되었다 할 것이고, 이는 B의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에 해당되므로 귀하는 계약을 해제할 수 있습니다. 계약이 해제되면 A와 B는 서로 원상회복의 의무를 지게 되는데 이 경우 A는 B에게 계약금과 중도금에 이를 받은 날로부터의 이자를 가산하여 반환 청구할 수 있음(민법 제546조, 제548조)은 물론, 계약의 해제로 인하여 입은 손해의 배상을 청구할 수 있습니다(민법 제551조).
참고로 A로부터 중도금까지 지급받은 B가 C에게 이중매도하고 등기까지 경료해준 경우 B와 C사이의 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효가 되는지 여부를 별론으로 하고, C명의의 소유권이전등기까지 경료하게 한 행위는 형사적으로 배임죄를 구성할 수 있을 것으로 보입니다(대법원 1983. 4. 26. 선고 82도49 판결).
변호사 안 준 호